一、前言

在刚刚过去的上周，地方层面涉房政策密集出台，如深圳、南京相继宣布实施商品房“以旧换新”政策，同时成都也宣布解除限购措施，意在刺激当地楼市活跃度，促进地产市场平稳健康发展。目前稳地产信号明确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。而且超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。另外外资预测转向，房地产政策或将迎来重大方向性变化。上周五和本周一地产板块接连迎来强势反弹，市场关注持续升温。

近期地产板块关注点可归纳为：一类是从基本面承压角度对更多政策的持续期许，不限于需求端以及供应端政策；另外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角，关注风格切换的可能。政策层面重视供需两端政策，尤其关注4月底中央政治局会议关于地产板块的表述以及政策执行效果。当前地产板块估值已处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分预期，复苏持续性是当前市场关注的焦点。建议关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。

二、基本面承压，预期拐点有望加速到来

在基本面层面，近三年来的基本面承压或使得市场对供需两端政策进一步发力，推动市场向新的均衡点靠近的预期强化，企稳拐点有望加速到来。

当前市场成交仍处于底部阶段，春节后对“小阳春”过高预期正经历向下修正。回顾3月份统计局口径房地产数据，过往“金三银四”的“小阳春”成色欠佳，个别一线城市即便在小阳春市场表现不错，也因为二手房供应（挂牌）的增加削弱了其影响，表现为历史经验的房价涨跌的销量分水岭并未起效。

市场仍然呈现以价换量的特点，其实就是需求改善但供需关系难以改善的结果，进一步的高频数据显示，4月1-25日样本城市新房成交面积同比-39%，二手房成交面积同比-11%，新房和二手房同比降幅均有所收窄，但同比降幅的收窄或有基数下降的更大贡献，而日均成交水平也能反映这一点，近期新房日均成交面积仍处于近5年最低水平，而二手房成交面积也仅仅高于2022年同期，低于近5年中其余年份同期水平。

图表1：房管局销售面积同比

资料来源：Wind、房管局、招商证券

销售处于低位的情况下，房地产开发企业资金链进一步承压，对补库存形成一定压制，近期头部房企土拍保证金明显下降，判断投资动力或进一步缩减。年初以来房地产行业资金链指数趋势值持续回落，1/2/3月分别为116%/115%/113%，处于历史较低水平。同时，房企投资进一步缩减，2024年Q1累计房地产开发投资金额基期调整/未基期调整同比分别为-9.5%/-15.0%，其中3月房地产开发投资金额基期调整/未基期调整同比分别为-10.1%/-16.8%，同比降幅较1-2月分别扩大1.1PCT/3.4PCT。同时从近期房企土拍报名情况前瞻观察，参拍动力在二季度或有明显减弱，从TOP5房企参拍地块保证金规模来看，截至4月28日的不完全统计显示TOP5房企参拍地块保证金明显下降，低于去年同期及去年年初以来月均水平。

图表2：房企资金链指数                         图表3：单月房地产开发投资

资料来源：Wind、统计局、招商证券

三、核心城市延续宽松态势，密切关注中央政策基调

中央层面，4月底中央政治局会议临近，预计政策基调将重点围绕保交楼（城市房地产融资协调机制）、“三大工程”、住房“以旧换新”等方面，对房地产表述可能更积极，可能包括系统谋划房地产融资支持政策、有效激发潜在需求、完善“市场+保障”的住房供应体系等。而且鉴于目前行业承压态势，不排除针对地产需求端相对超预期的表述。

地方层面，目前仍处于2023年7月政治局会议定调房地产后的核心城市逐步宽松的进程中。4月24日深圳成为首个出台“以旧换新”政策的一线城市，预计还会有更多城市跟进。未来可能在地方落地落地的政策还包括：核心城市限购进一步松动、限贷如首付比例的进一步下调、房贷利率及交易税费进一步下调、“三大工程”相关政策继续发力等。

图表4：近期部分城市房地产政策情况

资料来源：招商证券整理

当前地产供给侧、需求侧、融资侧、保交楼压力仍然存在，需要更大更完善的一系列政策落地。建议高度关注政策层对于当前经济环境的定调以及在稳增长等相关政策方面的表述，尤其对房地产等重点领域的基本面及政策环境以及后续政策的执行效果。

四、资产再平衡下，布局低估值板块，关注地产困境反转

从全球流动性层面看，部分投资人由于对日元快速贬值蚕食收益的担忧与美国降息预期推后共同影响下，或可能做出资产“再平衡”动作，转向增加港股和A股配置，使得部分低估值板块受益，包括部分优质房地产股票。近期日元快速贬值，截至4月26日，美元兑日元升至158.3255，创下1990年6月以来新高。日元的贬值或使得部分外资担忧日元贬值影响其组合的投资收益，做出了“再平衡”动作，或促使部分外资回流港股和A股，并在寻找低估值板块布局，近期在个别房企公开市场担忧下存在“错杀”的优质房企或为其提供了低估值的潜在配置选项。

而且从当前市场情绪观察，市场对供需两端政策进一步发力的预期也在不断强化，这种预期和以往仅仅参与房地产和产业链股票政策博弈的情况可能不大相同，更广泛市场参与者可能由于风格切换的潜在配置需求，也难以不关注房地产。

另外本轮市场关注度提高的背景或与3月有所差异。年初以来，房地产板块曾经在3月经历过一波反弹，根据招商证券分析是基于基本面和信用预期的“V”形变化带来房地产板块及产业链股、债价格反弹。目前来看，与当时不同点在于当时是部分投资人有销售基本面修复预期，而目前是基本面承压有带动投资下行从而对更多政策产生预期。同时，信用预期和当时也有不同，当时是从个别房企公告感受到了新增资金出现的积极可能，而目前更多或是市场在观察部分城市，不同类型去库存政策（需求端和供应端）的进展和评估阶段，拥有一些观察点溢价。

五、总结

近期房地产板块关注度有所提高，关注点可以归纳为两类：一类是从基本面承压角度对更多政策的持续期许，不限于需求端以及供应端政策；另外一类则是不论从全球流动性或者国内流动性变化视角，关注风格切换的可能。政策层面同等重视供需两端政策，尤其关注4月底中央政治局会议关于地产板块的表述以及政策执行效果。在供给端，一方面是房企项目的融资支持进一步推进落地，另一方面是行业库存结构优化相关政策。在需求端，预计继续因城施策推进限制性政策的逐步退出。流动性层面，如果日元贬值以及美国降息推后的预期进一步发酵，资金回流及板块的流动性改善或有一定持续性，值得期待。

当前地产板块估值处于历史极低估值区间，行业基本面的疲弱已被市场充分预期，房地产复苏的持续性是当前市场关注的焦点。建议关注房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）的投资机会。

相关产品：

1、房地产ETF华夏（515060）及其联接基金（008088/008089）：跟踪中证全指房地产指数（931775.CSI），选取中证全指样本股中的房地产行业股票组成，以反映该行业股票的整体表现。截至2024年4月29日，指数市净率PB（LF）为0.62倍，市销率PS（TTM）为0.38倍，均位于指数发布日（2013年7月15日）以来低位。

$华夏中证全指房地产ETF联接A(OTCFUND|008088)$

$华夏中证全指房地产ETF联接C(OTCFUND|008089)$

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数据来源：招商证券、国盛证券、Wind，时间截至2024年4月29日。以上基金属于指数基金，风险等级为R4（中高风险），存在标的指数回报与股票市场平均回报偏离、标的指数波动、基金投资组合回报与标的指数回报偏离等主要风险，其联接基金存在联接基金风险、跟踪偏离风险、与目标ETF业绩差异的风险等特有风险，且市场或相关产品历史表现不代表未来。申购：A类基金申购时，一次性收取申购费，无销售服务费；C类无申购费，但收取销售服务费。二者因费用收取、成立时间可能不同等，长期业绩表现可能存在较大差异，具体请详阅产品定期报告。投资者在投资基金之前，请仔细阅读基金的《基金合同》、《招募说明书》和《产品资料概要》等基金法律文件，充分认识基金的风险收益特征和产品特性，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎做出投资决策，独立承担投资风险。

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