中国金茂(0817.HK)：业绩压力释放较充分 股东及管理层增持积极推进

光大证券· 04/13

事件：公司发布23 年业绩、24 年3 月经营数据和股东、董事/管理层增持进展。

点评：减值压力释放较充分，控股股东、董事/管理层积极增持，彰显发展信心。

减值压力释放较充分，多元化业务支撑利润率企稳：2023 年，公司实现营业收入724 亿元（我们预测为734 亿元），同比减少13%，主要因开发业务交付规模减少影响；归母净利润亏损69 亿元，同比减少448%，剔除投资物业公平值亏损后的归母净利润为-68 亿元，同比减少846%，业绩亏损主要因公司综合毛利率同比降低3.4pct 至12.5%（其中城市运营与物业开发毛利率为9%）、计提存货及应收账款减值损失共48 亿元、其他收入及收益同比减少73 亿元、合/联营公司投资亏损9 亿元（同比减少14 亿元）等因素；公司22-23 年累计计提存货及应收账款减值108 亿元，占22-23 年累计营收的6.9%，预计短期内减值压力释放较充分；公司推进 “一核 三聚焦” 业务战略升级，商业、酒店等非开发业务收入合计占比达15%，毛利同比增长80.4%，毛利贡献占比达32%，其中酒店收入及毛利率同比回升显著，为公司利润率企稳提供重要支撑。

24 年Q1 受市场需求疲弱影响明显，打造产品力助力销售修复：24 年3 月，公司实现销售额69.7 亿元，同比减少65.3%，销售均价2.04 万元/㎡，同比增长15.2%。24 年Q1，公司实现销售额175.2 亿元，同比减少60.4%，同期百强房企销售额同比下降49.1%。公司短期内销售承压明显，推盘集中于核心城市，销售均价较高，近期新推出“金玉满堂”四大产品线，持续重视产品力提升。

控股股东、管理层积极增持，彰显发展信心：24 年3 月，公司发布公告称中化香港（公司控股股东）、公司董事及管理层拟在公司发布23 年业绩公告之后限定时间内分别增持公司股票不超过2 亿港元、2500 万港元。截至24 年4 月9日，自公司发布23 年业绩公告以来，中化香港已增持公司股票1750 万股，增持股份占公司总股本0.13%，以截至24 年4 月9 日的收盘价估算增持股票总额约950 万港元，约为增持计划上限的4.7%；董事及管理层已增持公司股票2677.8 万股，增持股份占公司总股本0.2%,以截至24 年4 月9 日的收盘价估算增持股票总额约1446 万港元，约为董事及管理层增持计划上限的57.8%。

融资渠道畅通，财务稳健：截至2023 年末，公司有息负债余额1274 亿元，同比增长3.8%，新增融资成本较低；剔除预收款的资产负债率为68.8%，净负债率为81.5%，不含受限资金的现金短债比为1.3 倍，整体财务状况稳健。

盈利预测、估值与评级：考虑公司销售额和毛利率下行压力较大等，我们下调公司24-25 年基本归母净利润预测为11.6/14.2 亿元（原预测为14.6/21.7 亿元），新增公司26 年基本归母净利润预测为19.0 亿元，当前股价对应24-26 年PE(基本)估值分别为5.4/4.4/3.3 倍，公司财务稳健，维持“买入”评级。

风险提示：销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。